안녕하세요 미래대비자 입니다.
저번글에서는 2022년 10월 기준으로 전국 아파트 시황분석과 이번 겨울이 집을 살 마지막 기회라는 주제로 글을 작성해보았었습니다.
2022.10.22 - [부동산 이야기/부동산 + 데이터분석으로 투자하는 이야기] - 집값은 거품일까? 2022년 10월 기준 부동산 시장 분석(전국편)
집값은 거품일까? 2022년 10월 기준 부동산 시장 분석(전국편)
안녕하세요 미래대비자 입니다. 오늘은 오랜만에 전체 시장을 파악해보기 위해 2022년 10월 기준 전국 부동산 전체 시장 분석을 해보겠습니다. 이 글을 보면 지금까지의 부동산 시장과 현재 상황
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오늘은 가장 핫한 지역중에 하나인 일자리가 많~~아질 지역인 청주시와 더 넓게 충북을 중심으로 지역분석과 아파트의 서열을 제 나름의 기준으로 정리했습니다. 투자에 참고가 되셨으면 하는 바램입니다.
1. 충북 시군구 서열
바로 결론부터 말하고 시작하겠습니다. 제 기준을 중심으로 데이터를 기반하여 충청북도의 지역의 서열을 정리해보면 다음과 같습니다.
1위. 청주시 흥덕구
2위. 청주시 상당구
3위. 청주시 청원구
4위. 진천군
5위. 충주시
6위. 음성군
7위. 청주시 서원구
그리고 각 지역을 대표하는 아파트의 최근 시세를 보면 아래와 같습니다.
분석결과, 1~5위 대표 아파트는 대부분 21년 겨울을 기점으로 하락추이에 있으며
지역서열 6위인 음성군의 충북혁신도시영무예다음3차 아파트는 2022년 8월이후부터 조금씩 호가가 내려가고 있는 것을 하락할 수 있습니다.
지역서열 7위인 청주시 서원구의 청주성화2다안채6단지 아파트는 최근에서야 호가가 내려가는 아파트도 있지만 상품성에 따라 그럭저럭 아직 상승여력이 있는 것을 확인 할 수 있었습니다.
하지만, 충북을 대표하는 두산위브지웰시티 2차 아파트는 최고 평당가가 대략 2,300만원정도로 분석이 되며 현재는 1620만원 정도로써 대략 30%정도가 하락한 것을 알 수 있습니다.
최근 상품성 좋은 매물은 좋은 가격에 거래된 것을 확인할 수 있습니다.
2. 충북 시군구별 주요 도시계획
충청도 도시계획 큰 그림을 보기 전에 전국 계획을 보겠습니다.
(그리고 모든 것을 설명하지 않고 주관대로 주요지역에 대해서만 언급하게 된다는 점 양해부탁드립니다.)
충북과 관련있는 사업은 에너지신산업, 프리미엄 소비재을 주력산업과 신산업 프로젝트를 진행하고 있습니다.
그러기 위해서는 인프라와 교통망이 갖추어 져야하겠지요?
이제 충청북도의 구체적인 계획을 볼 차례입니다.
충청북도 발전의 핵심은 두가지로 저는 보고있습니다.
첫째로, 내륙첨단산업축입니다.
생명, 첨단산업의 거점이 될 입지이며 추가적으로 녹지가 많아서 녹색성장의 중심지역으로 키울 계획이라는 점입니다.
이 계획과 관련된 지역은 아래 빨간글씨와 같습니다. 그리고 첨단산업축은 아래 그림과 같이 충청권을 넘어서 원주, 강릉까지 길게 이어진 것을 알 수 있습니다.
단양 - 제천 - 충주 - 진천 - 음성 - 증평 - 오송 - 오창 - 청주 - 보은 - 옥천 - 영동
둘째로, 국제과학비즈니스 밸트입니다.
거점지구는 대전 유성구의 둔곡동, 신동, 도룡동이며 기능지구로 세종, 청주, 천안이 선정되어있는 것을 알 수 있습니다.
또한, 국제과학비즈니스벨트 조성 및 지원에 관한 특별법에 따르면, 외국인투자기업들에게는 세금 및 지방세를 감면하고 있기 때문에 많은 외국투자자를 유치할 것임을 알 수 있습니다.
좌측으로는 행정중심도시인 세종이 있으며 대전에 기존 형성된 KAIST대학, 충남대학, 대덕연구단지 등이 존재하고 대학 및 기업 연구소가 약 2,000여개, 정부출연연구기관 약 30개, 공공연구기관도 약 50개가 있기 대문에 활발한 연구를 통한 빠른 정책 도입 등 여러가지 시너지를 낼 수 있게 되기 때문에 소위 돈 많이 버는 일자리가 밀집될 지역이라고 예상할 수 있습니다.(사실 이러한 사실은 어느 정도 반영이 되어 대전의 유성구만 인구가 증가하고 있습니다, 세종시 인구도 증가중이고요) 다시 돌아와서 이 두가지 호재가 중첩된 지역이 청주라는 결론을 얻게 됩니다.
그래서 투자자입장에서는 청주가 기회가 될 수 있습니다.
제5차 국토종합계획에서도 행복청(행정중심복합도시건설)과 충청권 4개 시도가 아래와 같이 공동협력을 추진하는 내용이 있으며 10대 선도사업의 중심에 청주가 있다는 숨은 진실을 알게 된다면 굉장히 중요한 곳이 될 것이라는 것을 알 수 있습니다.
3. 충북 시군구별 교통
충북의 교통 또한 청주시를 중심으로 세팅이 되는 것에 주목해야 합니다.
청주시 계획에서도 충북에서 각종 인구 및 경제 지표의 절반 이상을 분담하는 곳으로 충북의 중심축이자 원동력으로 만들 계획이라고 말하고 있습니다.
특히 청주는 서울-부산 까지 이어지는 경부고속도로와 하남-통영까지 이어지는 중부고속도로가 있으며 오창의 청주국제공항 등 과거 경상도 울산, 대구, 구미, 포항 등의 제조업의 중심이 넘어오고 있고 넘어갈 것이라는 점에서도 주목해야 합니다.
청주시를 중심으로 주목해야 할 지역
가. 천안 아산 - 평택 - 화성: 삼성전자, 현대기아차, 대웅제약, 명인제약 등 일자리가 풍부하고 인구가 증가 중
나. 세종 연서면 - 조치원 - 오송 - 오창: 외국기업을 포함하여 새로운 기업이 탐내는 곳
아래는 간단히 도식화 되어있는 교통망이며 세종과 청주를 중심으로 동서남북으로 빠르게 이동할 수 있는 다양한 교통망이 있는 것을 알 수 있습니다.
4. 충북 시군구별 일자리
충북의 시군구별 일자리에 대해서 분석한 결과입니다.
소상공업: 예외는 있지만 개인 및 법인기업 중 소기업이면서 상시근로자 5인 미만인 기업
코로나로 인하여 세종과 제주를 제외한 전국의 소상공업이 힘들다가 최근에 조금 소상공업 사업체가 늘어나고 있으나 코로나 이전 대비 전국 5~10% 일자리가 사라져버렸으며 특히, 충북의 경우는 9만 5000개에서 8만 9500개로 6% 정도 소상공업의 일자리가 감소했습니다.
법인사업장: 개인법인을 포함하여 법인사업을 낸 人
특이하게 소상공인은 5~10% 줄었지만 법인사업자들은 오히려 코로나 이전보다 5~10%가 증가한 것을 확인할 수 있습니다.
정확한 것은 원인을 하나하나 따져봐야겠지만 비율이 그대로 옮겨간것을 보면 투자자들이나 소상공인들이 절세를 위해 법인을 설립한것이지 않을까 추정해봅니다. 특히 부동산 법인 투자자들을 대상으로 세금을 더 걷는 세법개정안이 나온 것을 보아 정부는 법인 부동산 투자자들에 대한 법적 조치를 강화할 것으로 보입니다.
5. 충북 동별 일자리
충북의 시군구별에서 한 댑스 더 들어가서 동별로 일자리에 대해 분석해본 결과이며 3위까지만 분석했습니다.
충북 지역의 1위부터 3위까지는 모두 청주시가 차지했습니다.
아래는 부동산 지인을 참고하여 작성한 동별 법인사업체수를 가지고 일자리의 양과 질을 가늠해볼 수 있는 자료입니다.
1위 청주시 흥덕구는 복대동과 오송읍이 가장 일자리가 많았으며 복대동은 다양한 제조업 일자리가 많았고 오송읍은 보건 및 의학과 관련한 일자리가 많은 것을 알 수 있습니다. 옥산면 또한 다양한 제조업과 도소매업이 주된 일자리가 있는 것을 알 수 있습니다. 인당 소득을 살펴보면 300~400만원의 급여를 받는 좋은 일자리들이 청주시 흥덕구에 존재하는 것을 알 수 있습니다.
2위 청주시 상당구는 흥덕구 보다는 확실히 일자리 수가 적습니다.
가장 많은 곳은 용암동이고 운송업과 건설 관련 산업이 주된 일자리입니다. 나머지 지역은 100개 미만의 법인사업자가 있으며 특징이 비교적 없으며 소득 또한 1위인 흥덕구 대비 적은 것을 알 수 있습니다.
마지막으로 3위 청주시 청원구는 오창읍에 집중적으로 일자리가 있는 것을 확인 할 수 있습니다.
오창읍은 청주시에서 일자리가 가장 많은 807개의 법인사업체가 있는 압도적인 일자리 천국입니다.
제조업, 연구개발업, 의약품 등 다양한 공장이 존재하고 급여 또한 400만원 수준으로 청주시의 최고의 부자 일자리가 아닐까 판단해봅니다.
6. 충북 부동산 전망
전국 데이터를 기반으로 현재 세종, 충북, 충남의 인구는 계속해서 증가하고 있는 것을 저번 인구분석에서 살펴 본 바 있습니다.
2022.04.27 - [부동산 이야기/부동산 변수 탐색] - 부동산 분석! 분석피처 후보1. 인구수
부동산 분석! 분석피처 후보1. 인구수
가장 중요한 변수(피처)가 될 수 있는 인구.. 당연히 인구가 많을 수록 많은 집이 필요하고 수요가 몰리기 때문에 집값이 비싼것이 일반적이다. 데이터는 아래에서 10년간 자료를 가져왔다. 파이
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출산율이 지속적으로 감소하고 있는 2022년 현재 인구가 증가하고 있는 곳은 어떤 일이 일어난다는 증거로 봐야겠지요?
결론: 인구가 증가하고 있는 충북, 세종, 충남은 반드시 투자처로써 주목해야 합니다.
그중에서도 저는 청주를 개인적으로 주목하고 있습니다.
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