세종시 부동산 지역분석, 서열정리(세종특별시 편) - 미래의 수도가 될 세종시 (1)

안녕하세요 미래대비자입니다. 전국 부동산 이제 최저점을 찍어가고 있는 지금!

가장 오랫동안 오르다가 가장 오랫동안 하락하고 있는 세종시에 대해서 집중적으로 지역분석과 서열정리를 하고자 합니다.

이제는 오를 때가 슬슬 된 것처럼 보입니다.

전국 부동산 상승에 대한 근거는 아래 글을 참조하시기 바랍니다^^

2022.10.22 - [부동산 이야기/부동산 + 데이터분석으로 투자하는 이야기] - 집값은 거품일까? 2022년 10월 기준 부동산 시장 분석(전국편)

집값은 거품일까? 2022년 10월 기준 부동산 시장 분석(전국편)

 

세종시 부동산 및 지역분석에 대한 포스팅은 아래와 같은 순서로 작성할 예정입니다.

궁금하신 분들은 댓글과 구독하시고, 꾸준히 저와 같이 부동산 공부하면서 공유하면 좋겠습니다.

 

 

 

목차

0. 세종시 지역분석 - 위치 및 인구수
1.  세종시 지역분석 - 시군구 서열
2.  세종시 지역분석 - 주요 도시계획 등
  2-1. 세종시 도시공간 구조
  2-2. 세종시 주변 도시계획
3.  세종시 지역분석 -  교통호재
4.  세종시 서열정리 - 학군
5.  세종시 서열정리 - 일자리
6.  세종시 서열정리 - 동별 순위
7.  세종시 부동산 전망(결론)

 

0. 세종시 지역분석 - 위치 및 인구수

세종시는 충청북도와 충청남도 사이에 위치하고 있는 38만 인구의 도시입니다. 그리고 세종시의 인구는 꾸준히 증가하고 있는 도시입니다. 또한 세종시 2030 도시계획에 따라 인구 80만을 목표로 하고 있는 곳이라 아직도 무궁무진한 인프라 구축과 인구 유입이 있을 예정지이기에 더욱 유망한 도시입니다!

 

세종시와 주변 시군구 인구 현황(2022년 8월 기준), 출처:KOSIS

 

인구와 관련하여 과거 전국 인구의 증가 및 감소를 도시별로 정리한적이 있습니다. 

2022.04.27 - [부동산 이야기/부동산 변수 탐색] - 부동산 분석! 분석피처 후보1. 인구수

부동산 분석! 분석피처 후보1. 인구수

다시 돌아와서.. 이를 둘러싼 도시는 좌측으로는 충청남도의 천안시와 공주시, 우측으로는 충청북도의 청주시, 아래로는 대전광역시의 유성구가 인접하고 있습니다. 세종시와 주변의 인접한 도시를 잘 관찰하시기를 바랍니다. 

출처: 세종시

1.  세종시 지역분석 - 시군구 서열

세종시는 세종시입니다. 세종시는 그 자체로 특별자치시이며 하위 시군구는 존재하지 않습니다! ㅎㅎ

1위. 세종시

 

세종시의 대장아파트는 어떤 아파트 일까요? 

30~35평 국평기준으로 

새뜸10단지더샵힐스테이트, 2017년 입주, 1027세대의 대단지입니다.

수도권 아파트를 분석할 때 2021년 10월을 고점으로 하락하지만 세종시는 2021년 4월에 최고가 11억 9,500만원(평단가격 약 3400만원)을 찍고 최근에는 계속해서 하락이 1년 6개월 이상 이루어지고 있습니다. 최근거래는 8억 8,000만원 고점 대비해서 약 27%가 빠진 금액으로 거래가 되었습니다.

현재는 저층을 제외하고 호가 최저가는 9억정도 수준입니다.(2022년 11월 12일 기준)

출처: 호갱노노

한 가지 세종시의 특이한 점은 전세가율이 매우 낮다는 점입니다. 2022년을 기준으로 아파트 전국 전세가율은 69% 수준입니다. 서울이 57.4%의 전세가율이고 경기는 66.2%인 전세가율인데 반해 세종의 전세가율은 47%로 전국 도시 최저입니다. 이 뜻은 무엇을 말할까요?

전세가: 실수요자들이 살고 싶어 하는 가격
매매가: 투자자들이 매수하고 싶어 하는 가격(미래를 보면서)
전세가율 = 전세가/매매가

결론: 지금의 세종시는 사람들이 살고싶은 도시라기 보다는 사고싶어하는 도시구나! 
즉 '세종시의 미래는 매우 유망하구나...?!'

 

출처: KOSIS

2.  세종시 지역분석 - 주요 도시계획 등

 

세종시의 도시계획을 이해하기 위해서는 세종시 내부에 있는 건설지역과 읍면지역에 대해 알아야 합니다.

결과적으로 행정중심복합도시 건설 부지(?)로써 세종시 내에서 엄청나게 중심이 될 지역이라고 보시면 될 것 같습니다.

건설지역
"신행정 수도 후속대책을 위한 연기 공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법" 에서 사용하는 예정지역을 의미하며 현재 예정지역은 2030년을 목표로 건설 중에 있어 세종도시 기본계획에서는 "건설지역"이라 사용함 단, 상위 및 관련 계획과 관련 법률에서는 예정지역을 그대로 사용함

읍면지역
한마디로 말하면 세종특별자치시에서 건설지역을 제외한 나머지 지역을 말한다. "주변지역"이라고도 함

 

출처: 세종시

결국에 세종시에 여러 가지 이슈들도 중요하겠지만 관심을 가져야 할 지역들은 아래 돋보기 그림에 나온 새롬동, 나성동, 한솔동 등의 지역을 자세히 봐야 합니다. 종전에 대장 아파트로 소개 되었던 그림에 나온 새뜸마을더샵힐스테이트 아파트가 새롬동에 있는 것을 주목해야 합니다

 

출처: 세종시

 

2-1. 세종시 도시공간 구조

세종시의 도시공간 구조의 핵심은 1도심 1부도심 1지역중심 8지구 중심입니다.

도시개발은 국도 1호선을 중심으로 집중으로 진행되며 [소정-전의-전동-조치원-연서-연기-건설지역-금남]

산업 및 연구개발은 외곽고속순환도로를 중심으로 개발될 예정입니다. [전동-연동-부강-금남]

1도심
- 위치: "건설지역"
- 주요기능: 국가 중앙행정기능 및 정부출연 연구기능과 도시성장 중심기능 수행

1부도심
- 위치:  조치원
- 주요기능: 북부지역 도심기능 지원(업무 및 행정, 생활 서비스), 역세권개발, 주택사업, 기반시설 재정비 계획

1지역중심
- 위치: 전의
- 주요기능: 소정면, 전동면의 기초생활 서비스 지원을 통한 전의시장 활성화 기반 마련

8지구 중심
- 위치: 연기, 연동, 부강, 금남, 장군, 연서, 전동, 소정(8지구)
- 주요기능: 연기(건설지역의 도시기능 지원 및 서비스 기능 지원), 나머지 생략

출처: 세종시

2-2. 세종시 주변 도시계획

 

또한 주목해야 할 부분은 세종시와 인접해있는 지역들의 도시계획 또한 알면 굉장히 유리합니다. 

대전시는 R&D, 기초과학, 첨단과학산업 위주의 산업구조를 갖고 있기 때문에 세종시와 긴밀한 산업 연계 가능성이 높은 지역입니다. 

공주시는 대부분이 농업 중심의 산업구조이며 풍부한 문화, 역사자원이 많기 때문에 광역점 문화 거점으로 개발할 예정입니다.

진천군, 증평군은 첨단산업 및 연구개발 혁신거점 역할을 수행하고 강원권 및 충북 내륙권 방향 개발축과 연결하는 역할을 할 예정입니다. 

도시 정책방향, 출처: 세종시

3.  세종시 지역분석 -  교통호재

세종시의 교통호재는 교통망 종류에 따라 구분할 수 있습니다.

 

도로

서울과 세종을 연결하는 제2경부고속도로가 아래와 같이 최초 계획은 민간사업으로 2026년에 개통을 목표로 하였으나 지난해 7월 국토부에서 한국도로공사가 시행하도록 하면서 2024년 6월 개통으로 앞당겼습니다.

이 도로는 현재 서울에서 세종까지 2시간 대에서 1시간 대로 이동할 수 있는 획기적인 도로이라고 합니다.

또한, 제2경부 축이라고 불리며 제2경부고속도라가 지나는 지역의 아파트들도 관심을 갖는 것이 좋습니다.

왜냐하면 수도권 대비 비교적 소액투자로 시세차익을 누릴 수 있는 지역이기 때문입니다.

서울~세종 고속도로(제2경부고속도로)가 지나는 도시(인접포함)
- 구리시
- 송파구 정자동, 거여동/하남시 학암동/성남시 수정구 창곡동, 복정동 (위례신도시)
- 용인시
- 평택시
- 안성시
- 오송읍 

출처: 세종시

 

오늘은 여기까지 작성해 보았습니다.

세종시 교통에 대한 부분과 이후 목차에 대해서는 다음 포스팅을 참고해 주시면 감사하겠습니다.

 

2023.01.14 - [부동산 이야기/부동산 + 데이터분석으로 투자하는 이야기] - 세종시 부동산 지역분석, 서열정리(세종특별시 편) - 미래의 수도가 될 세종시 (2)

세종시 부동산 지역분석, 서열정리(세종특별시 편) - 미래의 수도가 될 세종시 (2)

여러분과 함께 성장하고 싶은 미래대비자였습니다.