2023년 부동산 하반기 거시적 현황 분석
안녕하세요 미래대비자입니다. 오랜만에 글을 씁니다.
오늘은 2021년 하반기 부동산 고점을 찍은 후 2022년과 2023년 어떻게 지나왔는지 정리해보려고합니다.
아파트를 중심으로 설명하고 필요하면 다른 상품들(빌라, 상가, 지산, 재건축, 재개발, 경매, 토지 등)을 설명하고자 합니다.
부동산은 "V"반등을 하며 다시 오르는 것 처럼 보입니다.
2023년 3월이 되면서,
실제로 바닥을 다지고 전세가와 매매가가
동반 상승하는 지역들이 늘어나고 있습니다.
전국 평균 100만건의 거래량, 그 중 수도권은 50%인 50만건이 평균적으로 거래되었지만
2022년은 전국 거래량이 반토막 난 50만 건 수도권 거래량은 40% 수준인 20만건이 거래되었습니다.
즉, 2022년은 거래가 없었습니다.
그 이유는 다들 아시다시피 아래와 같이 정리됩니다.
1. 코로나 이후 엄청난 유동성으로 인해 과도하게 올라버린 아파트 매매가격과
2. 대외적으로는 미국과 우크라이나 전쟁, 미국의 기준금리 인상
3. 대내적으로는 한국의 급격한 기준금리 인상, 정부의 직접 개입으로 인한 수요억제 정책(대출 규제, 세금 중과, 임대차 3법 등)
특이하게 수도권 거래 보다는 지방의 거래가 활발했던 특이한 시장이었습니다.
아파트 매매가는 방어가 제일 잘 되는 곳이라도 10%대의 하락부터 최대 50% 하락까지 발생했습니다.
1. 2023년 아파트 시장 변화
(1) 투자자가 아닌 실수요자들이 움직인 시장
매일 부동산을 돌아다니며 모니터링 하지 않는이상 매매거래가 일어나면 일반사람들은 최소 1개월에서 3개월 뒤에 데이터로써 흐름을 파악하게 됩니다.
전국 매수세가 가장 높았던 시점은 2021년 8월이었습니다. (114.8)
현재 매수세는 2023년 6월 기준으로 (28.4).. 매우 낮습니다.
매수세는 낮지만 가격이 오르고 있습니다.
실제로 아무 아파트를 찍어서 보면 2022년의 가격은 너무 낮았던 것을 알 수 있습니다.
매매가와 전세가 2016~2017년으로 돌아간 곳이 등장하기시작한 것입니다.
그래서 투자자가 아닌 동네 주민들이 너무 싸다고 느끼거나 적절하다고 느끼며 매수를 시작하고 있습니다.
결혼을 하면서, 계속 미루다가 너무 올라버린 집값에 배아파하다가...
'다시 기회가 왔다'
라고 생각하며
'이번엔 놓치지 않으리라'
다짐하며
결과적으로 실수요자들은 돈을 벌었죠!!! 10% 이상 오른 곳이 많습니다
2023년 상반기에 집을 구매한 사람들은 성공했습니다!!
실수요자중에서도 용기있는 사람들의 결정이었습니다.(이들의 움직임이 거래량의 증가로 보여짐)
하지만 절대적인 수치로봤을 때 이 움직임도 소수의 사람들입니다.
대부분의 사람들은 다시 올라버린 집값에 다시 배아파하기 2편이 시작된 것입니다.
바닥의 집값을 생각하면서 또 집사기를 놓쳐버리게되죠..
(2) 역전세와 전세반환 문제로 투매를 했던 집주인들.. 이제는 조금 숨통이 트이다.
지금도 진행중이지만 역전세 문제는 임대차 3법과 월세 수요로 인해 거대한 파도가 되어 돌아왔습니다.
임대차 3법으로 높은 전세가 책정/거래 -> 2년 뒤 -> (월세의 수요 집중--> 전세가 하락) ---> 매우 큰 역 전세
집주인들은 갑자기 엄청난 전세금을 돌려줘야하는 지경에 이르러 은행으로 달려갔지만 이 와중에 역전세 반환 대출도 규제했기 때문에 진퇴양난의 상황이되어 사회적 문제를 야기하게 됩니다.
1. 깡통빌라(전세사기 문제)
2. 아파트 급급매(투매)
다행히 2023년 7월 4일 정부는 부동산 시장의 안정화를 위해 집주인들과 세입자들 각각에게 숨통을 트는 정책을 발표하게 됩니다. 결과적으로 부동산은 "V"자 반등을 시작하고있습니다.
<집주인 측 주요 완화 정책>
- 새로운 전세입자를 구하지 못했거나, 새 전세입자를 구해도 보증금이 기존 전세입자 보증금보다 낮을 경우 집주인에게 총부채상환비율(DTI)를 60% 적용
- 기존 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제를 적용--->DTI 60%(Like 특례보금자리론)로 규제 완화
<세입자 측 주요 완화 정>
- 전세사기 피해자들에게 SGI서울보증이 보증한 전세대출을 저금리 기금 대출로 대환
- 주거 지원을 확대(디딤돌·버팀목 대출 소득조건 완화)
- 특례보금자리론
2. 2023년 아파트 시장 전망
(1) 아직 상승장 아니다.
부동산 사이클은 보통 7~10년 주기로 움직이게 됩니다. 어떤 사람들은 지금의 "V" 반등이 주식에서 말하는 "Dead cat bounce"라고 말하기도 합니다. 저도 이에 동의하는 바입니다.
떨어지다보니 공포 심리가 작용하여 너무 옛날로 돌아가버렸던 것이라 지금의 반등은 상승이라고 보기는 어렵습니다.
(2) 하락장도 아니다
예전과 달리 정보의 비대칭이 사라졌기 때문에 시차를 통한 투자가 점점 사라지고 있습니다.
즉, 돈벌기 더 어려워졌다
(지역별 사이클 다른 것을 이용해서 돈 버는 시기가 단축 됨)
너무 하락해버린 집값에서 다시 올라왔지만.. 매일 뉴스를 보면 모든 물가가 오르고 있습니다.
원자재값, 인건비(내월급 빼고 ㅠ) 등
기준금리가 오르면서 방어를 하고 있지만 너무 찍어눌러두었던 인플레이션이기 때문에 급격하게 물가가 치솟았습니다.
그래서 부동산의 수요는 증가하고 있고 공급은 줄고있습니다.
그래서 아파트 가격 변동률이 지역에 따라 매주 마이너스에서 플러스로 변하고 있는 것을 확인할 수 있습니다.
(3) 지금이 공부할 때
결론적으로 점점 사람들이 부동산에 대한 , 투자에 대한 관심을 내려놓고 있습니다. 이게 90%지요
하지만 우리는 이 때 공부하는 10%가 되어야 합니다.
지금 점점 돈 벌 기회가 오고있습니다.