2023년 1월 기준 부동산 시장 분석(전국편)
안녕하세요 미래대비자 입니다.
오늘은 오랜만에 전체 시장을 파악해보기 위해 2023년 1월 기준 전국 부동산 전체 시장 분석을 해보겠습니다.
이 글을 보면 지금까지의 부동산 시장과 현재 상황들을 정리할 수 있게 열심히 정리해봤습니다.
그리고 여러 주택 상품중에서 아파트를 중심으로 썰을 풀어보겠습니다.
전국 부동산 시장의 수급동향을 보면 사람들이 얼마나 매매에 관심을 가지고 있는지 알 수 있습니다.
정확히 2021년 9월 6일을 꼭지로 그 이후부터 사람들이 고점을 인식했고 점점 떨어지기 시작했습니다. 현재 매매지수는 100이하로 떨어져서 85정도 수준입니다. 집사는사람이 거의 없다고 보면 됩니다.
전세시장을 살펴보면 조금 더 먼저 전세시장의 고점을 인식할 수 있습니다.
정확히 2021년 1월 11일을 꼭지로 사람들이 전세시장에대한 수요가 떨어지기 시작했습니다.
이러한 부동산 시장 상황에서...
집값은 거품일까?
결론부터 말하면 거품이 아니라고 저는 주장합니다.
그러니 지금 이렇게 하락하고 있는 지금 반등하기 전에 집을 사야하는 것이 저의 결론입니다.
분위기가 바뀌는 것은 순간입니다. 비트코인, 주식 가즈아 시장에서 지금 하락시장까지 고작 몇달인거 아시죠? 상승분위기가 오면 지금 보이는 매물들은 싹사라집니다.
왜냐고요? 늦게 팔수록 비싸자나요...
그리고 역사적으로 10년을 봤을 때 상승 8년, 하락 2년입니다. 지금은 하락 1년이 2개월정도가 지난 시점이고요... 하지만 하락의 시기는 더 짧을 것입니다.
확실합니다.
이제부터 하나씩 근거를 제시하겠습니다.
근거1. 공급이 없다.
문정부의 정책으로써 분양가 상한제가 시행되었습니다. 이게 어떤 효과를 가져올가요?
집을 공급하는 곳은 건설사들입니다. 건설사들의 본질은 영리집단입니다. 이들의 수익은 어떻게 결정될 가요?
수익 = 분양가 - 건물짓는 일체 비용
분양가의 상한을 정해버린다는것은 건설사의 수익이 줄어든다는 뜻입니다. 그럼에도 코로나19에 엄청난 유동성 폭탄으로 부동산 수요가 몰리면서 건설사들은 적은 마진이지만 아파트를 건설했습니다. 인력이 부족할 정도로...
지금은 어떤가요?
GTX로 핫했던 인덕원의 주요 아파트임에도 최근 분양 경쟁률이 2대 1이었습니다. 미분양의 위험의 시기가 시작된 것이지요.. 결론적으로 향후 건설사들은 아파트를 안지을 겁니다.. 정부도 공급을 엄청하겠다고하지만.. 요즘같은 분위기에 공급을 할 수 있을가요?
정부는 부동산은 우리나라 국민 자산의 70~80%를 차지하기 때문에 부동산의 폭락은 매우 민감하게 다룹니다.
영끌족들의 파산은 은행의 리스크가 되고 기업들에게 돈을 공급하는 은행이 위태하면 기업도 위태합니다.
정부는 부동산 폭락을 바라는 집단이 아닙니다. 국민이 망하면 나라가 망하는 것이니까요.. 공급은 매우 미뤄질 것입니다.
근거2. 통화량 폭등
M2 통화량은 간단히 말하면 시장에 풀린 돈이라고 정의할 수 있고 돈이 많이 풀리면 돈의 가치는 떨어지게 됩니다.
통화량 증가를 보면 2011년부터 5년간 약 600k가 증가하였지만 2016년부터 5년간 약 1000k의 돈이 시중에 뿌려졌습니다. 속도가 1.7~8배 빨리 돈이 풀렸습니다. 그리고 그 이후 더 가파르게 올라서 현재는 2011년 대비하여 2배 이상의 돈이 풀렸습니다. 그리고 이것은 세계시장도 마찬가지입니다.
단순히 계산기를 두드려보면 다음과 같습니다.
저는 투자자로서 개인적으로 가장 거품이 적은 시기를 2016년으로 보고 있으며 우리나라 아파트 빅맥지수인 은마아파트의 2016년 30평 아파트 매매가는 9억 5000만원이었습니다. 그로부터 현재까지 약 2.25배 통화량이 증가하였으며 현재 적정시세는 21억 4000만원 정도입니다.
그리고 진짜 레알로 최근 거래 은마아파트 가격이 딱 그가격이었습니다 (깜놀)
부동산은 수급에 의해서 움직이는 것이고 정부 정책과 여러가지 저만의 기준으로 봤을 때 지금이 바닥이라는 결론입니다. 개별 입지와 상품성을 판단해 봐야겠지만 지금 급매로 나온 호가로 아파트를 매매하는 것은 좋은 선택이라는 것이 저의 판단입니다.(개인적인 의견일 뿐 판단은 본인의 몫입니다)
근거3. 사람들이 똑똑해졌다.
요즘 MZ세대들은 똑똑해졌습니다. 어린나이에 주식공부도 하고 부동산 공부도 하고 경제에 관심이 많습니다. 또한 예전과 다른점은 정보의 공유속도가 빨라졌다는 점입니다. 과거 10년간을 봤을 때 8년은 상승, 2년은 하락했습니다. 이 사실에 대한 해석은 저는 이렇게 봅니다. 사람들은 기본적으로 돈을 벌고싶어하며 항상 살 준비가 되어있다는 것입니다. 기회만 되면 사려고 합니다. 그렇다면.. 똑똑해진 사람들... 더 빨리 움직이게 됩니다. 그래서 과거보다 투자자들이 돈벌기가 어려운 환경인것도 사실입니다. 일반인들도 그만큼 빨리움직여서 매수에 나설것입니다.
그렇다면...
2021년 9월~10월을 고점으로 현재 1년이 지난 시점에서 언제 반등을 할까요?
분위기가 바뀌면 한순간입니다.. 그 틈은 짧고 똑똑한 매도자들도 더 빠르게 물건을 회수해갈 것입니다.
근거4. 기준금리는 페이크다.
마지막으로 모두를 공포에 넣고 있는 기준금리입니다. 2011년으로 돌아가 미국과 우리나라의 기준금리는 항상 한국이 높은 상황이었다. 부동산과 기준금리는 하락장때 음의상관관계로 잘 연동되며 상승장때는 크게 상관이 없다. 지금은 하락장이고 기준금리가 오르면서 부동산 시세는 하락하고 있는 추세이다. 현재는 장기채들이 나날이 고점을 찍으면서 대출금리가 치솟고 있어 모두에게 공포이다. 하지만 이 공포는 앞에서 말했듯이 조만간 고점을 찍게 되고 지금 대부분의 사람들은 겁에 질려 물건들을 마구 던지고 있다. 이것은 언제까지 오를지모르는 공포가 반영된것이며 말도 안되는 가격에 던지고 있는 상황이다. 나는 개인적으로 이번 겨울이 조정장 끝으로 보고 있습니다. 결국 투자자는 기준을 가져야합니다.
향후 서울, 경기도, 인천 등 후속편이 이어질 예정이며 더 하위단위로 분석해서 공유하고자합니다. 어려운시절에 관심갖고 봐주셔서 감사합니다.