주식과 환율 분석을 통한 부동산 상승 시기 예측
안녕하세요 미래대비자 입니다.
오늘은 우리나라의 주식시장의 대표인 코스피(KOSPI)와 환율의 추이를 상관분석을 통해 부동산 시기를 예측해보는 가설을 세워 검증해보겠습니다. 정말 중요한거 아시죠?
지금부터 주식과 환율 분석을 통한 부동산 상승 시기를 예측해보겠습니다!!
Let's GO
연구가설
환율과 주식시장은 대표적인 경제 선행지표이며
부동산 가격은 대표적인 후행지표이다.
현재 주식시장과 환율시장을 분석하여 언제 부동산 가격이 상승하는지를 검증해보자요.
참고로 2022년 11월부터 아파트의 표본수가 240개 시군구로 정해져서 좀더 자세히 볼 수 있게 되었군요!!
분석 결과를 이제부터 말씀드리겠습니다.
아래와 같이 설명을 해보겠습니다.
1. 환율과 코스피(KOSPI)의 관계
2-1. 환율 vs. 아파트 가격 매매지수의 상관관계
2-2. 코스피 지수 vs. 아파트 가격 매매지수의 상관관계
3. 아파트 투자 시점은?
1. 환율과 코스피(KOSPI)의 관계
기간은 2018년 1월부터 2022년 12월 현재까지의 데이터를 분석했습니다.
놀랍게도 환율과 코스피는 완전히 반대 흐름의 관계를 가지고 있습니다.
그렇다면 환율과 아파트 가격은 어떤 상관관계를 가지고 있으며 얼마나 후행할까요?
2-1. 환율 vs. 아파트 가격 매매지수의 상관관계
환율과 아파트 매매지수의 상관관계를 보기 이전에 매매지수를 지역별로 보면 전국적으로 매매지수는 101이므로 아직까지는 대세하락장이라 완전히 단정지을수는 없는 것을 알수있습니다.
하지만 수도권과 5개광역시는 100이하인 97~98사이에 매매지수를 보이며 하락하고 있는것을 알 수 있고 세종의 경우는 이미 오래전부터 매매지수가 로그추이로 하락하여 90정도의 매매지수를 보임으로써 굉장히 매수자가 우위인 부동산 시장임을 볼 수 있습니다.
이제 매매지수와 환율의 상관관계를 바로 보겠습니다.
얼핏보면 비슷한것 같게 보이지만 실제로 상관계수를 구하면 57.5%이므로 약한 양의 상관관계를 가졌다고 볼 수 있습니다. 이 수치는 선행지수인 환율과 후행지수인 부동산 매매지수를 같은 타임라인에 둔 분석이므로 우리의 관심은
얼마나 후행할까? 입니다.
그리고 얼마나 후행하는지 알았다면,
"아파트 투자 시점을 언제 가져가야할까?"
에 대한 궁금증을 해결하겠습니다.
여러 시나리오를 분석해본결과 시차에 따른 상관계수는 아래와 같습니다.
- 6개월 시차에는 상관계수가 26.2%,
- 12개월 시차에는 상관계수가 19.5%
- 18개월 시차에는 상관계수가 47.6%
- 24개월 시차에는 상관계수가 86.7% V
환율이 먼저 움직이고 부동산 2년뒤에
87%의 상관관계를 갖으면서 움직인다.
2-2. 코스피 지수 vs. 아파트 가격 매매지수의 상관관계
여러 시나리오를 분석해본결과 시차에 따른 상관계수는 아래와 같습니다.
- 6개월 시차에는 상관계수가 84.5% V
- 12개월 시차에는 상관계수가 69.4%
- 18개월 시차에는 상관계수가 26.0%
- 24개월 시차에는 상관계수가 -4.9%
코스피는 아파트 가격과 6개월 차이로 선행한다
3. 아파트 투자 시점은?
우리의 최대의 관심 아파트 투자의 시점은 코스피의 상승과 관련이 있습니다.
2021년 7월 6일 코스피는 3,305.21로 최고점을 찍었으며 지속적인 하락 추이를 보이다가
2022년 9월 30일 2,155.49로 바닥을 찍고 현재는 반등을 하며 2022년 12월 2일 2434.33 지수로 장을 마감했습니다.
최저점 대비 약 24.3% 반등을 했다고 볼수가 있는데 이는 꽤 의미있는 반등이라고 볼 수 있겠습니다.
만약 2022년 9월 30일이 찐 바닥이고 현재 코스피의 반등이 진정한 상승으로 인정된다면 아파트의 투자의 시기는 6개월 뒤인
2023년 4월부터 지역에 따라 반등이 예상됩니다.
끝없는 부동산 시장에 대한 관측과 분석을 통해 코스피의 추이를 잘 관찰한다면 내년 상반기부터 기회가 있으니 잘 찾으셔서 투자에 성공하시기를 바랍니다.
미래대비자였습니다^^