전국 부동산 시장 현황 및 전망(아파트, 빌라) - 2023년 10월 기준

안녕하세요 미래대비자입니다.

 

오늘은 부동산 현황 및 향후 전망에 대해 글을 작성해보려고 합니다.

 

투자에 참고하시기 바라며 구독하시는 분들의 성공적인 투자를 위해 응원하겠습니다(저포함! 요 ㅎㅎ)

 

기록의 목적은 부동산 시장에 대해 분석하여 정보를 공유하려고 입니다.

두번째는 미래에 되돌아봤을 때 예측에 대한 스스로 평가하여 시장을 잘 모니터링하는 것을 검토하기 위함입니다.

순서는 다음과 같이 정리하려고합니다.

1. 아파트 시장

 

2. 빌라 시장

 

3. 향후 부동산 전망

1. 아파트 시장

저번 분석에서 코스피와 아파트 매매가격지수의 상관관계가 높다는 것을 결론 내렸습니다.

2022.12.03 - [부동산 이야기/돈공부 인사이트] - 주식과 환율 분석을 통한 부동산 상승 시기 예측

주식과 환율 분석을 통한 부동산 상승 시기 예측

현재 기준으로 분석해봐도 코스피와 아파트 가격은 6개월의 차이를 가지고 약 85%의 상관관계를 보고 서로 움직입니다.

 

2023년 10월 7일 기준 코스피는 2408입니다. 최고점 대비하여 약 27%정도 하락한 상황입니다.

 

참고로 코스피의 최고점은 2021년 7월(3,305)이었습니다.

 

현재는 미국시장의 기준금리 인상 압력으로 인해 미국주식하락 -> 한국 주식 하락이 진행중입니다.

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전월세 시장은 극심한 공급 부족입니다.

역전세가 한차례 지나가고 거래량이 많이 회복되었다고는 하지만 절대적 수치는 여전히 적은 상황입니다.

 

전국 어디를 봐도 전세, 월세 매물은 너무 적습니다.

 

출처: 네이버 부동산

현재 부동산 전월세 가격은 매우 심각한 문제가 되고 있으며 앞으로도 계속적인 문제로 남아있을 수 밖에 없습니다.

 

다음 그래프는 명확히 그 현장?을 보여줍니다.

우리는 2021년 하반기 부동산 매매가가 고점인 것을 확인했습니다.

그 당시 전세가율은 최하점을 찍었습니다. 그로부터 2년정도가 지난 현재 시점에서 전세가율은 최하점보다 더 낮은 수준입니다. 이것은 무엇을 의미할가요?

첫번째, 매매가격이 너무 많이 떨어진 것입니다.
아파트의 매매수요가 극심하게 감소하였으며 그 수요는 고스란히 전월세로 가게 되었습니다.
그렇다면 두가지 중에 하나는 반드시 사실이어야 합니다.
1. 아파트는 전국적으로 많이 저평가가 되어있거나
2. 전세가가 너무 많이 떨어졌거나

아파트 매매가격지수 대비 전세가격 비율

 

전국 전세를 보면 최소 3년 정도는 back한것을 확인할 수 있습니다.

지역마다 보면 거의 10년을 회귀한 지역도 있습니다.

오늘부터 지하철 기본요금이 1,400원이 되었고 자동차 기름값은 2,000원에 도달하는 등 모든 원자재부터 인건비까지 올랐습니다. 이러한 극심한 인플레이션 속에서 실제 내재가치인 전세가가 3년전이상으로 회귀한 것은 문제가 있지요?

(만일 3년동안 일어난 가격이 거품이라고 생각하신다면 어떤 논리를 가지고 생각하는지는 알겠으나 지금은 그것을 감안하더라도 현재 전세가는 너무 눌려있습니다, 매매가도 마찬가지입니다.)

2. 빌라 시장

빌라시장은 너무 쉽습니다.

 

전세를 선호하지 않습니다.

전세를 월세로 전환하거나, 전세로 가느니 월세, 월세로 갈 바에는 매매를 하거나..입니다.

 

이것은 언론플레이로 인한 전세사기의 공포가 매우 큽니다.

빌라의 전월세 시장의 수요자들은 특히나 평범한 생각의 사람들이 많기 때문에 안정적인 것을 선호하는 특징이 있습니다. 

그래서 이러한 사람들은 심지어 아파트 전월세로 옮겨가기도 합니다.

빌라의 전세 수요는 최저입니다.

그로 인해 향후 공급도 줄어들 예정이며 수요와 공급 원리에 의해 가격하락이 지속될 것이며 어느정도 바닥을 다지고 올라오기는 하겠지만 시간이 필요합니다.

3.  향후 부동산 전망

아파트, 빌라 모두 주택이며 가장 큰 이슈는 전월세 시장입니다.

현재도 진행되고 있지만 지금과 같은 전월세 시장의 불안정성은 이제 시작이며

전월세 공급 부족으로 인한 가격 상승은 불가피할 것으로 전망하고 있습니다.

 

아파트는 아니지만 빌라의 경우도 향후 1년간은 경매가 나올 확률이 높습니다.

 

가장 중요한 집값 상승에 관하여는 아직까지는 미지수입니다.

전세가가 오르면서 매매가가 오를 수 있지만 서두에도 말햇듯이 코스피의 급감은 향후 부동산 시장에 마이너스 요소로 작용될 것이며 2024년 하반기부터는 다시한번 부동산 매매가격이 출렁 거릴 가능성이 있습니다.

 

향후 1년간만 예측하자면 현재 전월세를 가시려는 분은 하루빨리 가셔야 가장 싼 가격임을 알게 될 것이고

매매가격은 1년동안에는 조금(많이는 아님) 오를 수는 있습니다만 1년 이후까지 지속적인 상승을 기대하기는 어렵습니다.

 

지금까지 미래대비자였습니다.