송도가 있는 인천 부동산 지역분석, 서열정리(인천편)
안녕하세요 미래대비자입니다.
지난주 청주 지역을 꼼꼼히 분석해보았습니다.
2022.10.25 - [부동산 이야기/부동산 + 데이터분석으로 투자하는 이야기] - 청주시가 있는 충북 부동산 지역분석, 서열정리(충북편)
청주시가 있는 충북 부동산 지역분석, 서열정리(충북편)
안녕하세요 미래대비자 입니다. 저번글에서는 2022년 10월 기준으로 전국 아파트 시황분석과 이번 겨울이 집을 살 마지막 기회라는 주제로 글을 작성해보았었습니다. 2022.10.22 - [부동산 이야기/부
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오늘은 50%이상이 하락한 지역이지만 언젠가는 핫하게 될 지역인 송도와 더 넓게 인천 부동산 지역분석과 서열을 완벽하게 정리해보겠습니다.
만일 2022년 11월 조정지역 해제 지역에 연수구가 포함된다면 인천을 포함하여 세종, 경기지역의 일부까지 해제될 수 있고 조정장 또는 하락장의 시기는 점점 마무리 되어간다고 생각하고 있습니다.
1. 인천 시군구 서열
바로 결론부터 말하고 시작하겠습니다. 제 기준을 중심으로 데이터를 기반하여 인천광역시 지역의 서열을 정리하고 최고가 아파트를 정리해봤습니다.
* 인천광역시의 시군구는 10개입니다.
* 하지만, 강화군, 옹진군 2개의 시군구가 존재하지만 최고 평당가가 1000만원 이하 이기에 관심에서 제외하고
* 8개의 시군구만 보겠습니다.
1위. 연수구 - 송도더샵퍼스트파크F15BL : 최고평당가 4,257만원
2위. 서구 - 청라국제금융단지한양수자인레이크블루 : 최고평당가 3,772만원
3위. 부평구 - 동아(1차) : 최고평당가 2,441만원
4위. 미추홀구 - 더샵인천스카이타워1단지: 최고평당가 2,394만원
5위. 계양구 - 인천계양코아루센트럴파크: 최고평당가 2,285만원
6위. 남동구 - 간석래미안자이: 최고평당가 2,228만원
7위. 중구 - e편한세상영종국제도시오션하임: 최고평당가 1,909만원
8위. 동구 - 엘에이치브리즈힐: 최고평당가 1,525만원
※ 부동산정보원 데이터를 기반으로 평당가를 추정했으며 약간의 오차가 있을 수 있습니다.
인천 대장 연수구의 가격 근황
인천 연수구 송도동에 있는 송도더샵퍼스트파크는 14억 7000만원 최고가를 찍은 뒤 최근 2022년 7월에는 30%의 가격이 빠진 10억 3000만원 수준이며 10월말 현재 호가는 10억 밑으로 떨어진 것을 알 수 있습니다.
그리고 각 지역을 대표하는 아파트의 최근 시세를 보면 아래와 같습니다.
매매지수 분석결과,
연수구, 중구, 서구는 2022년 1월 초부터 가격이 하락하고 있으며
남동구는 3월부터,
미추홀구, 부평구, 계양구는 5~6월,
가격이 가장 낮은 동구는 최근 7~8월을 기점으로 가격이 하락하고 있는 것을 확인할 수 있었습니다.
무엇보다도 가격이 많은 올랐던 연수구 송도는 향후 3년간(2025년까지) 입주물량이 많기 때문에 투자자들에게는 역전세리스크를 반드시 대비해야하는 지역입니다. 송도 아파트는 코로나 이전에 미분양이 있었을만큼 관심이 적었던 지역이었으나 유동성 확대와 미래의 모든 호재를 현재로 끌어와서 가격이 폭등한 만큼 당분간 조정이 불가피 해보입니다.
그러나 매우 유망한 지역이니 이런 하락하는 시장에서 끊임없이 관찰하는 것은 투자자에게 중요한 자세인 것 같습니다.
또한, 인천 서구는 연수구 2배 이상의 입주물량 폭탄이 있기 때문에 당분간 쉽지 않은 시장일 것 같습니다.
저는 개인적으로 4년정도의 시간이 필요할 것으로 보고 있습니다.
2. 인천 시군구별 주요 도시계획
인천의 도시계획을 보기 이전에 큰 그림을 보기 위해 전국 계획을 보겠습니다.
(그리고 모든 것을 설명하지 않고 주관대로 주요지역에 대해서만 언급하게 된다는 점 양해부탁드립니다.)
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4개 도심을 중심으로 무언가를 하려고 합니다.
1. 연수구 송도동
2. 중구 동인천동
3. 남동구 구월동 / 부평구 계양동
4. 서구 청라동, 가정동
3. 인천 시군구별 교통(일자리)
인천은 도로를 제외하더라도 철도, 항만, 항공 등 다양한 물류 운송에 대한 환경이 조성되어있습니다. 특히 인천국제공항은 전체 14개 공항 중 가장 많은 여객과 화물을 처리하고 있는 것으로 나타났으며 여객수송량은 전체 42.4%, 화물수송량은 전체 82.5%를 분담하고 있는 만큼 공항이 발달하였습니다.
철도
철도는 크게 광역철도와 도시철로 나뉘는데 광역 철도는 경인선, 인천국제공항철도, 수인선을 운행하고 있고 도시철도는 인천도시철도 1,2,7호선과 인천공항 자기부상철도를 운영하고 있습니다.
특히 수인선(수인분당선)은 송도 - 안산 - 수원을 거쳐 일자리가 풍부한 판교지역과 강남지역을 지나 청량리 까지 운행하는 노선이므로 이 주변의 아파트를 유심히 파악해야 합니다.
4. 인천 부동산 전망
인천의 장점은 수도권이며, 가격이 싼것이 장점입니다.
지금은 연수구를 비롯하여 입주물량이 많아 서구, 부평구 등 힘을 쓰지 못하는 상황인게 현실입니다.
하지만 송도지역을 중심으로 바이오 산업과 항공, 항만 등 운송 인프라가 풍부하기 때문에 강남, 판교, 여의도 다음으로
일자리의 중심이 될 지역이기 때문에 반드시 주목해야 합니다.
또한 아파텔 투자가 유망한 지역이 인천 송도입니다.
과거 아파텔의 상품성은 입지로만 평가했지만 송도의 아파텔은 아파트와 비슷한 곳이 많고 커뮤티시설도 모두 공유하는등 한마디로 잘 ~~ 만들어진 아파텔들이 많습니다.
다른 지역에 비해 금번 상승장 때 인천의 아파텔의 가격이 아파트 만큼 상승했습니다.
이것은 젊은 MZ세대들과 투자자들의 관점이 조금은 바뀌었다는 점에서 눈에 띕니다.
현재는 아파트 거래가 꽁꽁 얼어붙었기 때문에 아파텔 또한 힘을 쓰지 못하지만 대단지의 아파트와 함께 있으며 주변의 입지가 훌륭한 1공구 지역, 오션 뷰 지역 등을 중심으로 가격의 불씨가 붙을 것으로 보입니다.
현재 2022년 11월 1일 기준으로 인천부동산은 대구, 세종을 비롯하여 어려운 국면에 놓여있지만
기준금리의 고점이 보이는 시점으로 서서히,
빠르게 반등할 것이니 이러한 하락장에도 절대 놓쳐서는 안될 중요한 지역일 것으로 보입니다.
꾸준히 지역분석을 올리고 점점 학군과 호재들도 정리하여 올릴 예정이니 구독과 좋아요 부탁드립니다.
항상 노력하는 미래대비자입니다.