부동산 전월세 시장 전망 2023년 10월 10일 기준(수도권, 지방)

안녕하세요 미래대비자입니다.

 

부동산 전월세 시장에 대한 견해를 나누고자 글을 남깁니다.

 

저번에 아파트와 빌라에 대한 시장 전망을 한바있으나 전월세 시장에 대해서 좀 더 구체적인 이야기를 해보고자 합니다.

2023.10.07 - [부동산 이야기] - 전국 부동산 시장 현황 및 전망(아파트, 빌라) - 2023년 10월 기준

전국 부동산 시장 현황 및 전망(아파트, 빌라) - 2023년 10월 기준

2024년 1월부터 수도권 전세가 급등 예상 전망

아시다시피, 2024년부터 시행되는 대출이 있습니다. 

바로 신생아 특례 구입, 전세자금 대출(안)

DSR도 보지 않는, 대출이자가 고공행진 중인 이시기 아래의 제도는 100% 사용할 제도입니다.

대출이자 싸게 받으려고 출산을하는 MZ세대는 당연히 없겠지만.. 

이에 해당되는 신혼부부, 생애최초인 젊은 MZ세대는 이 제도를 활용할 것입니다.

 

 

(1) 수도권, 지방 전세시장 전망(20평대)

 

요즘은 결혼연령이 늦어졌기 때문에 3040이 신혼부부(혼인신고 후 7년이하)라고 보면 타당합니다.

수도권의 신혼부부는 보통 20평대를 소비합니다.

참고로 지방에서는 30평대를 소비하는 경우가 많습니다.

20평대 아파트 전세가가 현재 4억에 수렴하고 있는거 보이시나요?

왜냐하면 기존 전세자금 대출 보증금이 4억원까지 그렇습니다.

그러면 내년 특례로 전세자금 한도는 5억이라면? 

맞습니다. 5억까지 전세가가 급등할 예정이라는 것을 알 수 있습니다.

그에 대한 움직임은 이미 나타나고 있고 이제 곧 데이터로 집계될 것입니다.

왜냐하면 아파트 거래는 빌라보다 좀 더 롱텀(long term)으로 봐서 2개월~3개월 전에 이뤄지는 특징이 있습니다.

지금이 10월이니까 2024년 1월 특례 전세대출을 미리 대비해서 전세계약을 체결하게 됩니다.

결국 지금 전세매물이 씨가 말라가고 있는 지금의 상황에 더욱 박차를 가하면서 전세가 상승이 이뤄질 것입니다.

수도권과 마찬가지로 지방 또한, 전세가의 급등은 대세적일 것으로 예상됩니다.

다만 지방은 지역마다 상황이 다를 수 있습니다.

예를들어 흐름이 오고 있는 대전, 세종, 부산, 울산 등의 경우는 수도권과 마찬가지로 전세가가 급등할 확률이 높지만

공급물량의 많은 대구의 경우는 전세가는 약상승하지 않을까 예상해봅니다.

또한, 강원도, 충청도, 전라도, 경상도와 같은 평당가가 저렴한 지역의 경우 전세가의 급등은 없을 확률도 있습니다.

 

(2) 수도권, 지방 전세시장 전망(30평대)

30평대를 수요하는 사람들은 4050이상이라고 보면 타당합니다.

수도권의 경우 이미 신혼부부 특례와는 관계가 적습니다.

하지만 20평대의 전세가 올라가면서 영향을 받게 될 확률이 높습니다.

 

 

수도권의 경우는 20평대 전세가가 먼저 급등하면서 일시적으로 갭투자자들이 20평대로 진입하게 되고

2024년 1년간은 20평대 매매가가 조금 오를 수 있습니다. 하지만 매매가의 경우 20평대, 30평대 모두 상승을 장담할 수 없습니다. 그 이유는 높은 대출이자로 인함인데요. 

코스피를 봐도 알 수 있듯이 매매가의 상승은 어려워 보이며 20, 30평대 전세가의 상승이 예상이 됩니다.

 

결과적으로 수도권의 경우,
20평대의 전세가는 2024년 상반기 급등을 예상하고있습니다.
또한, 30평대의 전세가는 20평대 보다는 percent point상 작게 상승할 것으로 보입니다.
지방의 경우는 지역마다 다르게 움직일 것입니다.
매매가는 현재는 오르는 것 처럼 보이지만 2024년이 되면서 하락은 아니지만 보합할 것으로 보입니다.