부동산 경제에 관한 인사이트 및 향후 전망(2023년 12월 기준)

안녕하세요 미래대비자입니다.
 
부동산에 대한 종합적인 상황과 부동산 경제에 관한 이야기를 해보고자 합니다.

1. 사람들은 이제 부동산에 대한 관심이 없다

2019년부터 2021년까지 약 3년간 부동산은 말도 안되는 상승을 맞이했다.
부동산의 가치가 2배 오른곳은 기본이고 3배, 4배 오른 곳도 등장하는 시장이었다.
하지만 2022년, 2023년을 지나면서 부동산에 대한 관심은 사라졌다.
자영업자들과 직장인들 등 본연의 삶에 몰두하고 있다.
다시 출근하고 퇴근하고 쉬고 다시 일하고...
이런 사람들이 90%이상이다.
그런데 부동산에 관심이 있는 10%사람들은 이러한 시장에서 투자의 기회를 찾고있다. 그것도 엄청난 투자의 기회를!
90%이상의 사람들은 부동산 전망을 검색한다. 그러다 생각만 많다가 다시 삶으로 돌아간다.
 
'이제 집을 사야하나?', '집값이 많이 떨어진거 같긴한데..?'
'어라? 또 많이 올라버렸네? 에이.. 너무 비싸져버렸네.. 이거 또 거품이구만.. 또 떨어지겠다.. 아직 이자도 높은데..'
 

부자를 어떻게 정의할까?
부자는..상대적 우위에 있는 사람들이다.

부자들이 많다면 그게 부자일까? 그것은 부자가 아니다. 그냥 평범한 것이다.
전체 인구가 100명인데 100명 모두가 100억을 가졌다면 어떻게 될까? 짜장면이 500만원일 것이다.
지금처럼 1만원일리가 없다. 인플레이션이라는 것이 평균 자산의 크기를 반영하여 가격을 정하니까말이다.
희소성이다.
경제에서 비싼 것은 희소성이 있다. 희소하지 않다면? 내 돈의 가치는 낮아지게 된다. 그래서 모두가 자산이 100억이라면? 돈의 가치는 떨어지게 된다.
즉, 자본주의 경제는 결과적으로 부의 양극화로 치닫지만 평균을 기준으로 세팅된다.
 

2. 부동산 시장은 지금 매우 좋은 타이밍이다.

위와 같이 '희소성'이라는 개념을 바탕으로 보면 부자는 모두가 될 수 있는 것이 아니다.
평균의 자산이 1억이라면 나는 100억을 가져야 상대적 우위에 있는 '부자'가 될 수 있다.
왜냐하면 물가는 1억인 자산의 크기를 반영하여 세팅될테니까 말이다.
 
90%이상의 사람들이 관심을 갖지 않을 때, 희소한 소수의 사람들이 부를 축적하여 부자가 된다.
기회는 모두에게 열려있지만 기회를 잡는 사람은 소수다.
나는 부동산 시장이 외면 받는 이 시기에 부동산 투자를 위한 공부와 투자를 하면 소수의 사람이 될 수 있다고 생각한다.
 
그렇다면 가장 외면 받는 부동산 종목은 뭘까?
빌라시장이다.
 
빌라는 최근에 전세사기 이슈로 수요가 뚝 끊겼다.
빌라의 전세수요자들은 월세로 전환하는 추세다.
 
빌라 공급은 어떨까?
빌라 공급자들도 공급을 안하려 한다.
돈을 벌려고 빌라를 짓는건데 빌라의 가격을 받쳐주는 전세수요자들이 줄어들었고
공시지가마저 2023년 하락하였다. 또한, 설상가상으로 150%의 전세대출이 126%로 줄어들면서 빌라의 가격을 받쳐주는 요소들이 없어졌다. 그래서 가격이 주저앉아버렸다. 노마진으로 집지을래? No!

수요가 줄고(가격의 하락 요인) 공급이 줄면(가격의 상승 요인)? 그 정도에 따라 다르겠지만
결과적으로 가격이 살짝 하락한 수준으로 보면 수요가 줄어든 힘이 더 크다는 것이다.
이렇게 설명할 수도 있지만 수요가 매우 눌려있다고도 할 수 있다.

패러다임은 쉽게 변하지 않는다.
빌라의 월세로의 변화? 확률은 0.00001%

 
이자가 하락하게 되면 빌라의 월세화는 중단되고 급속도로 전세로 쏠리게 되면서 가격은 급반등하게 될 것이다.
 
 

3. 지금의 부동산은 바닥을 다지는 중이다.

혹자는 부동산의 사이클은 10년이라고 말한다.
'부동산 시장은 항공모함처럼 서서히 방향을 틀어서 하락을 하게 되면 10년간은 떨어진다.'
하지만 요즘 언론만 봐도 올라간다. 하락한다. 횡보한다. 이야기가 모두 들리고 있다.
이러한 시장은 전형적인 부동산 바닥다지는 시기이다.
 
 

4. 부동산 시장을 보는 관점 한가지

하락을 하다가 다시 가격이 오르는 아파트는 어떻게 이해를 할 수 있을까?
 
사실 요즘에도 신고가를 찍는 부동산들은 상위 0.1%의 부자들의 리그다.
평민들은 그 시장에 참여할 수도 없다.
 
평민들의 부는 9억이하 아파트이다. 이 정도 수준이 평균적 수준의 자산이다.
특히, 3~5억 아파트가 가장 많다.
이 구간은 매우 사람들이 많고 정보도 넘쳐나고 생각도 넘쳐난다.
이 구간을 돌파해서 9억 초과, 12억 초과를 지나면 사람들이 별로 없다.
마치 구름위로 올라가면 비가 안내리고 평온해지는 것처럼 갑자기 아파트 수요자들이 별로 없는 한적한 시장으로 진입하게된다.

즉, 부동산 시장은 부의 계급(?)에 따라 다른 리그로 보면 된다.
예를들면 프로의 싸움, 아마추어의 싸움 이런식이다.
 

5. 결론은 투자를 준비해라

누가 더 부자가 될까?
 
CASE1
100명중에 95명이 매우 동의한다고 해보자. 95명은 부자가 될까?
 
CASE2
100명중에 95명이 미쳤다고 한다. 5명은 부자가 될까? 
 
정답은 정해져있지 않지만 부자들은 대부분 CASE2에서 나오게 된다. 
물론 공부가 충분히 되어있는 상태에서.. 
공부가 안되어있다면 사기를 당하거나 거지가 될것이다..
공부해서 투자하자